"Toute entreprise peut réaliser une externalisation immobilière"

Alors que PSA vient de vendre son siège parisien pour en devenir locataire, Arnaud Guérin, avocat à Paris, explique à l’Usine Nouvelle l’intérêt de ces opérations d’externalisation immobilière pour les entreprises.

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L'Usine Nouvelle - PSA Peugeot Citroën vient de vendre son siège social, avenue de la Grande Armée à Paris, pour 245 millions d’euros à Ivanhoé Cambridge, un investisseur canadien. Pour quelles raisons une entreprise décide-t-elle de ne plus être propriétaire de ses locaux ?
Arnaud Guérin - Il y a d’abord des raisons structurelles. Le principe initial de l’externalisation immobilière, c’est l’idée que le métier de base de l’entreprise rapporte plus que celui de détenteur d’un bien immobilier. Par exemple, une entreprise propriétaire de ses locaux et qui en tire un rendement de 3 à 6 %, alors que pour son activité son taux de marge est de 10 à 15 %, se dira que cet argent immobilisé serait mieux employé pour financer son activité.
Pour d’autres entreprises, il y a toutefois aussi des raisons conjoncturelles, comme un besoin de trésorerie, un besoin de se désendetter, d’alléger son bilan, etc.

Cela peut-il aussi relever de raisons fiscales ?
Il existait l’article 210 E du Code général des impôts, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2011. Cette disposition permettait, à une entreprise, d’imposer ses plus-values de cession immobilière non pas à l’impôt sur les sociétés (34 %), mais à un taux réduit de 19 %. A condition toutefois qu’elle passe par un véhicule financier réglementé par l’Autorité des marchés financiers (Société d’investissement immobilier cotée, Organisme de placement collectif en immobilier, Société civile de placement immobilier). Ce n’est plus le cas aujourd’hui, le taux d’imposition est de nouveau celui de l’IS. C’est d’ailleurs pour cela que les opérations se sont précipitées en fin d’année dernière.

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PSA Peugeot Citroën a utilisé le mécanisme du Sale-and-Lease-Back pour vendre son bien. Est-ce une procédure habituelle ?
C’est un mécanisme très courant. Il consiste à passer simultanément du statut de propriétaire à celui de locataire. L’intérêt pour une entreprise, c’est qu’elle vend sa propre signature, c’est-à-dire sa solvabilité. Plus la signature est bonne, plus elle intéresse les investisseurs. Pour décider d’une opération, l’investisseur en immobilier regarde en effet la solvabilité de l’entreprise à qui il achète le bien, donc sa capacité à payer le loyer, et la durée du bail envisagée, comprise en général entre 9 et 12 ans renouvelables. Plus la signature est bonne, plus le bail dure longtemps, et plus l’investisseur achètera le bien à un prix élevé.

Quelle est la différence par rapport au crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier est une opération réalisée avec une banque ou un établissement financier spécialisé. Il s’agit d’une opération de financement d’acquisition, avec un crédit et une option d’achat en fin de contrat. Il est cependant possible de mélanger les deux. L’entreprise achète un bien en crédit-bail immobilier, puis au lieu de faire jouer son option d’achat, la revend à un investisseur en concluant un contrat de sale-and-lease-back.

Toutes les entreprises peuvent-elles réaliser des opérations d’externalisation immobilière ?
Tout à fait. A condition, bien sûr, d’être propriétaire d’un bien susceptible d’intéresser un investisseur. L’externalisation peut se faire sur tout type d’actif, même une usine, du moment que l’entreprise assure une rentabilité suffisante à l’investisseur.

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