Pourquoi la logistique envahit les centres-ville des métropoles ?

Fer de lance du développement du e-commerce, la logistique urbaine est devenue en une décennie l’ustensile de choix des opérateurs logistiques pour alimenter l’appétit insatiable des consommateurs en milieu urbain. Assurer la compétitivité de son entreprise en livrant toujours plus vite, tout en préservant les marges, est l’équation que les experts de la logistique urbaine tentent de résoudre au quotidien. Découvrons ensemble l’envers du décor du e-commerce qui nous permet de notre canapé d’être livrés en moins de 2 h.

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Pourquoi la logistique envahit les centres-ville des métropoles ?
Les forces motrices derrière l’explosion de la logistique urbaine
Depuis l’émergence de la consommation de masse au milieu du 20e siècle, les besoins en matière de logistique aux cœurs des métropoles n’ont cessé de progresser en réaction à deux phénomènes sociétaux :
  • La croissance démographique : liée à l’allongement de la durée de vie et la baisse du taux de mortalité infantile.
  • La densification urbaine : liée à la cannibalisation du secteur des services sur l’industrie et l’agriculture, grâce notamment aux progrès technologiques et à l’augmentation du nombre de diplômés en études supérieures.

Cependant depuis le tournant du 21e siècle, un nouveau phénomène est venu se rajouter à cette équation de croissance et bouleverser les circuits logistiques classiques : la montée en puissance de l’e-commerce. L’impact sociétal a été si profond, qu’en à peine vingt ans, l’ensemble de nos pratiques de consommation en milieu urbain ont changé drastiquement : livraison à domicile en 2 h chrono, offres alternatives à la livraison à domicile en point relais via le développement du « click and collect », concepts de drive piétons des distributeurs alimentaires de périphérie, purs players du web qui ouvrent leur propre réseau de boutiques. Cette tendance de retour au commerce de centre-ville en métropole s’explique aussi par le désintérêt croissant des populations urbaines de posséder une voiture individuelle pour leurs déplacements périurbains : congestion du trafic, développement des transports en commun et nouveau mode de déplacement urbain avec la trottinette électrique, velib’ et la démocratisation de l’accès aux VTC.
Le e-commerce exerce également des pressions de plus en plus fortes en matière de qualité de services en habituant les consommateurs à l’instantanéité de la livraison à domicile. En conséquence, les acteurs du secteur doivent rivaliser d’imagination en matière d’appareils logistiques pour livrer toujours plus vite tout en réduisant au maximum le coût du dernier « kilomètre », qui est le plus dur à rentabiliser. L’excellence opérationnelle n’est donc plus un avantage compétitif pour les e-commerçants, mais à considérer comme un standard pour éviter la hantise des professionnels du e-commerce : « l’indisponibilité d’un produit », qui amènera in fine le consommateur à commander chez le concurrent en seulement quelques clics.
Quel modèle est le plus adapté pour optimiser l’explosion des coûts ?
Sous l’effet de ce nouveau gisement de croissance, le modèle de la livraison gratuite, qui fut une arme redoutable pour inciter les consommateurs à réaliser leurs achats en ligne, est de plus en plus remis en question par les opérateurs. Levier marketing puissant pour gagner des parts de marché, cette stratégie est aujourd’hui victime de son succès et grève de plus en plus la rentabilité des e-commerçants et logisticiens. En effet, l’augmentation des fréquences d’achat progresse plus vite que la croissance des dépenses totales par utilisateur ce qui en retour fait diminuer le panier moyen, et donc la rentabilité par livraison. Livraisons qui doivent prendre en compte non seulement les livraisons réalisées à « blanc » (50 % des commandes n’aboutissent pas au domicile du client final), mais surtout la logistique de retours qui est gourmande en main d’œuvre du fait de l’atomisation des produits à vérifier et à remiser en entrepôt.
En conséquence, la tendance majoritaire est à la recherche d’entrepôts XXL en périphérie des villes pour réaliser des économies d’échelles massives, au détriment d’implantations en cœur des villes. Cependant, les experts en logistique urbaine s’accordent sur le fait que les livraisons effectuées vers les magasins d’appartenance des contenus (exemple : magasin Fnac, Darty, drive piéton Leclerc) sont nettement plus rentables que les relais colis ou consignes. Cette tendance ouvre des poches de créations de valeur pour les investisseurs spécialisés en logistique urbaine vers l’émergence de concepts de type « boutiques-entrepôts ». Ce regain d’intérêt pour l’immobilier commercial de centre-ville après plus de cinq années de crise surnommée « retail bashing », expliquerait en partie pourquoi de plus en plus d’enseignes, et même des pur players, investissent à nouveau dans les locaux commerciaux en centre-ville des métropoles. Certaines plateformes spécialisées en immobilier commercial tel que unemplacement.com viennent confirmer ce point de vue. Grâce à l’analyse de leur donnée réunissant des centaines de milliers de recherches qualifiés de locaux commerciaux, les cofondateurs constatent que la majorité des recherches en France (25 %) cible principalement le cœur des villes des dix villes les plus peuplées de France au détriment des zones périphériques (retail parks ou centre commercial).
Quelles alternatives sont possibles pour palier à la pénurie de foncier à Paris ?
Paris est d’entre toutes les villes celle qui présente le plus gros challenge et potentiel en matière de développement urbain notamment avec des projets d’envergures tels que le Grand Paris. Bien que les locaux commerciaux en pieds d’immeubles soient une option, l’accessibilité à ce marché opaque par les opérateurs logistiques couplé à la volonté des pouvoirs publics de garder une âme commerçante de leur quartier, pour éviter le même phénomène de désertification de certains quartiers convertis en résidence de tourisme amène les experts en logistique urbaine à trouver des solutions alternatives.
Chaque mètre carré sous exploité est à l’étude pour implanter des relais urbains de distribution de leur entrepôt XXL de périphérie avec un seul but : livrer leur client toujours plus vite et diminuer le coût du dernier kilomètre. Des endroits insolites tels que des caves ou des parkings sont de plus en plus recherchés par les logisticiens, phénomène qui entraîne une flambée des prix sur ce type d’actif. Ce besoin d’investir dans ce type de surfaces s’explique également par la pression de plus en plus forte de la mairie de Paris auprès des opérateurs logistiques d’adopter des livraisons neutres en carbone.
Cependant, il existe de grandes hétérogénéités dans ces espaces atypiques. Chaque emplacement doit être étudié au cas par cas afin de voir s’il est exploitable : facilité d’accès pour le déchargement du camion, distance des autres points existants. Les caves et souterrains des immeubles tertiaires sont privilégiés, car plus facilement négociable avec un bailleur unique plutôt qu’un syndic de copropriété qui peut refuser ce type d’activité pour éviter toute nuisance sonore.
Contenu proposé par Unemplacement.com

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