Le marché de l’immobilier de bureaux résiste bien en Île-de-France

Dynamisé par la demande des PME, le marché francilien de l’immobilier de bureaux a bien résisté mais l’activité transactionnelle s’est recentrée sur la zone centrale de la région selon une étude du cabinet Knight Frank


Crédit Fotolia - Immeuble de bureau.

Le marché de la location de bureaux en Île-de-France a finalement fait preuve de résilience en 2015 selon l’étude Paris Vision que vient de publier le cabinet conseil en immobilier Knight Frank.

Relativement apathique en début d’année, l’activité transactionnelle a connu un très net regain au second semestre et effacé son retard pour atteindre 2,088 millions de mètre carrés soit un niveau sensiblement égal à celui de l’année précédente (-1%). L’esquisse de reprise pouvait laisser espérer une meilleure performance. Dans sa précédente édition de Paris Vision, le cabinet Knight Frank pariait lui-même sur un niveau de demande placée compris entre 2,2 et 2,4 millions de mètres carrés. Un résultat qui aurait été en phase avec la moyenne décennale (2,3 millions de mètres carrés).

Mais en 2015 les volumes placés auprès des grands utilisateurs en recherche d’au moins 20 000 mètres carrés ont fortement chuté (- 39 %). Ainsi, la part de ces grands clients dans la consommation de bureaux qui étaient de 20% en 2014 est tombée à 12% en 2015.

Progression des besoins de PME

Ce recul a été, heureusement, compensé par la progression sur le segment des surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 mètres carrés (+12%) qui a représenté 38% de l’activité transactionnelle en 2015. Les utilisateurs de petites surfaces (moins de 1 000 mètres carrés) sont par ailleurs demeurés aussi actifs sur le marché qu’en 2014 avec une hausse de 9 % de leur consommation.

L’étude Knight Frank constate un net recentrage géographique de la demande sur le cœur de l’agglomération francilienne dans les zones les mieux connectées et les mieux desservies. Dans Paris intra-muros, l’activité transactionnelle progresse en moyenne de 14% mais avec des hausses vertigineuses : +71% pour les 5e, 6e et 7e arrondissements ou encore + 59 % dans les 3e, 4e, 10e et 11e arrondissements. Avec 900 000 mètres carrés, la consommation dans Paris intra-muros a représenté 43% du volume régional total. La boucle Sud (Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Meudon, Sèvres et Saint-Cloud) est également très recherchée (+ 71 %).

Pour 2016, Paris Vision anticipe un retour des grands utilisateurs sur le marché tout en jugeant que "le dynamisme des PME devrait se maintenir". Sur ces bases, l’étude avance que "la demande devrait donc s’inscrire autour de 2,3 millions de mètres carrés en Île-de-France".

Un des freins à la vitalité de l’activité reste l’insuffisance de l’offre de qualité. Il manque en Île-de-France trop d’immeuble de grade A offrant des surfaces neuves ou restructurées qui restent très recherchées notamment par les grands utilisateurs. Or la situation ne va guère s’améliorer en 2016, année au cours de laquelle un peu de moins de 650 000 mètres neufs ou restructurés seront livrés soit 51% de moins qu’en 2015. Et plus de la moitié a déjà trouvé preneur !

Faible taux de vacance en zone centrale

D’une manière générale, le choix est loin d’être pléthorique pour les entreprises en recherche. En Île-de-France le taux de vacance du parc de bureaux ne dépasse pas 7,3%. Il est même de 4,8% dans le quartier central des affaires, un périmètre couvrant grossièrement l’ouest et le centre de la capitale. En Europe, seule Londres fait mieux (4,4%).

Ce marché de l’immobilier d’entreprise continue d’attirer les investisseurs. "Avec 18,8 milliards d’euros investis en Île-de-France, l’année 2015 se termine sur une progression de 8%. C’est le troisième meilleur résultat jamais enregistré", relève le cabinet Knight Frank.

Toutefois, la structure de ces investissements ne fait pas place à la diversité car 87% des volumes investis en région-capitale en 2015 se sont portés sur des actifs de bureaux.

Sur le marché des surfaces de commerces, l’année 2015 a été marquée par l’arrivée de nombreuses nouvelles enseignes. "L’attractivité de la capitale ajoutée à la perspectives d’ouverture le dimanche ont attisé la compétition entre enseignes pour les emplacements numéro un", dévoile l’étude Paris Vision. Ainsi l’activité transactionnelle s’est-elle concentrée sur les meilleures rues entraînant une hausse de moyenne de 10% du loyer des commerces parisiens.

Patrick Désavie

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