Il assouplit la législation sur les locationsLe bail dérogatoireLes contractants qui adoptent cette formule reprennent fréquemment les termes d'un bail classique. Ce n'est pas forcément un bon choix.

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Il assouplit la législation sur les locations

Le bail dérogatoire

Les contractants qui adoptent cette formule reprennent fréquemment les termes d'un bail classique. Ce n'est pas forcément un bon choix.



La règlementation des locations est réputée pour sa rigidité ("L'Usine Nouvelle" du 2 décembre 1993). Deux dispositions introduisent toutefois une possibilité de flexibilité. L'une concerne la convention d'occupation, l'autre le bail dérogatoire. A la différence de la convention, le bail dérogatoire a un statut légal (article 3.2. du décret du 30.9.1953). Le bail dérogatoire a une durée maximum de deux années. L'usage qui octroyait à cette convention une durée de 23 mois pour, semble-t-il, éviter tout risque de dépassement de la durée fatidique de deux ans qui aurait donné lieu à l'octroi de la propriété commerciale alocataire est sans fondement. Un bail dérogatoire peut donc avoir par exemple six, huit ou dix mois. On l'oublie trop souvent : le bail dérogatoire n'est pas soumis au cours de sa vie aux conditions du décret du 30 septembre 1953. C'est ici un point important. En pratique, il arrive fréquemment que les parties après avoir visé l'article 3.2. du décret reprennent les termes d'un bail commercial classique. Ce n'est pas nécessairement un bon choix. Le bail dérogatoire n'a pas de régime légal particulier quant à ses termes et conditions. Ne sont ainsi applicables que les dispositions du Code Civil sur la location (art.1714 à 1762) auxquelles les parties peuvent librement déroger car elles ne sont pas d'ordre public. Les obligations respectives des parties à un bail commercial classique qu'elles résultent de la loi ou de l'usage ne sont pas adaptées à un bail dérogatoire qui par définition est de courte durée. Le paiement trimestriel, voire semestriel, du loyer n'est pas heureux. Sur un contrat de courte durée, le locataire ne devrait pas nécessairement supporter les grosses réparations. Aucune révision légale du loyer n'étant applicable, les conditions de variation et en particulier d'indexations du loyer devront être précisément décrites. Enfin, compte tenu des dispositions de l'article 3.2 et afin de ne pas risquer de se voir lier par un nouveau bail de neuf années à la fin de la location dérogatoire, les parties ont intérêt à prévoir les modalités d'expiration du bail. En effet, si le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail de neuf ans minimum soumis au décret du 30 septembre 1953. Le bailleur a donc intérêt, s'il ne veut pas risquer de voir son locatoire se prévaloir de la propriété commerciale, à prévoir une expiration automatique de la location à son terme, sans qu'il soit besoin d'y mettre fin par un congé. Il doit néanmoins, si le preneur reste dans les lieux, manifester sa volonté de le voir déguerpir.

Exprimer clairement son intention

Normalement, si l'on applique le texte à la lettre, aucun nouveau bail dérogatoire de l'article 3.2. ne peut succéder pour les mêmes locaux à un autre après son expiration. En effet, ce dernier contrat ne peut être conclu que lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Un nouveau bail devrait ainsi être un bail commercial classique soumis aux conditions du décret. Les tribunaux reconnaissent pourtant depuis quelques temps au locatoire le droit de renoncer à la propriété commerciale à l'expiration d'un bail dérogatoire. Ne pouvant renoncer à un droit qui n'est pas encore acquis, le preneur n'est en mesure de manifester clairement son intention qu'après l'expiration de la location de courte durée La Cour de cassation a même considéré que cela pouvait être fait le lendemain. Immédiatement après cette renonciation, les parties peuvent conclure un nouveau contrat de location dont elles fixeront librement les clauses et conditions, notamment de durée... Cette jurisprudence est sur le plan strictement juridique fortement contestable, mais elle existe. Les parties qui souhaitent l'utiliser doivent toutefois être très prudentes et exprimer clairement leurs intentions en temps utile, toute ambiguïté pouvant donner lieu à un nouveau bail soumis au statut.

avocat Clifford Chance

USINE NOUVELLE - N°2439 -

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