CONSTRUCTION MODULAIRE : LES QUATRE ÉTAPES

Les constructeurs de bâtiments modulaires ont multiplié les formules de vente et de location pour répondre aux besoins de leurs clients industriels. Avant de choisir l'une de ces formules, posez les bonnes questions pour obtenir délais, prix et qualité.

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La construction modulaire ne limite plus son champ d'application aux baraques de chantier. Pour les entreprises en mal de locaux, elle est devenue une contrepartie à la construction traditionnelle en dur ou à la construction préfabriquée. D'autant que, à côté de ces constructions modulaires à 100% -de type jeu de cubes-, certains comme Algéco (numéro1 en France) vont jusqu'à proposer des bâtiments industrialisés qui sont des solutions de type Meccano dans un cadre fixe (dalle en béton et charpente métallique). "Il devient assez fréquent que les entreprises choisissent à titre définitif de construire leur siège social et leurs bureaux en modulaire", commente Eric Cougnaud, P-DG d'Yves Cougnaud, un fabricant installé en Vendée et numéro 2 français. Le concept de bâtiments modulaires s'applique désormais aux bureaux, aux salles informatiques ou aux laboratoires, ainsi qu'aux locaux socio-éducatifs ou hospitaliers (salles de classe, amphithéâtres, réfectoires, chambres d'hôpital ou salles d'opération). A diversité de besoins, diversité de démarches. Quatre questions se posent, dans les entreprises, aux responsables en charge de réaliser de nouveaux locaux: les délais, le financement, le sort futur des locaux, la qualité des prestations.

Veiller aux délais de construction et de livraison

Les fournisseurs de constructions modulaires avancent au premier rang de leurs atouts leur capacité à réagir vite. "Notre métier, c'est l'urgence, lance Bertil Jonsson, qui a repris l'an dernier le fabricant Transloko (environ 100 millions de francs de chiffre d'affaires) pour le compte du groupe suédois Providere. S'il n'y a pas d'urgence, il n'y a pas de modulaire..." Les accidents sont une première raison de recourir à la construction modulaire. Ce n'est heureusement pas la plus fréquente! Un samedi de septembre 1994, les locaux de la gare de marée de Boulogne-sur-Mer ont disparu dans un incendie. Pris par le temps, le directeur technique du port, Christian Allard, a cherché sur Minitel un fournisseur de locaux temporaires. Dès le dimanche, il a pu passer commande de vingt-cinq bungalows standards. Les premiers sont arrivés le lundi matin. L'installation complète et le branchement des fluides (électricité, téléphone) ont été achevés le mardi soir. Lorsqu'il s'agit d'obtenir un local dans un délai de quelques jours, le succès se joue sur le matériel en stock dont disposent les constructeurs contactés. En 1990, Peugeot, à Sochaux, craignit que du matériel informatique ne fût affecté par une inondation. Il a pu le mettre hors d'eau en quelques jours parce qu'un fournisseur disposait en stock de salles modulaires pour l'informatique. Pour des solutions provisoires de cette sorte, le constructeur se contente de poser les modules sur des plots en béton préfabriqués. En cas de moindre urgence, il n'est pas nécessaire - ni souhaitable - de s'en tenir au matériel en stock chez les constructeurs ou les loueurs. Un bâtiment à structure modulaire peut être réalisé en six semaines à trois mois, même en hiver. Norbert Ferreira en a eu la preuve. Responsable de l'informatique de la laiterie Lescure Bougon, une union de coopératives charentaise qui réalise un chiffre d'affaires de 1milliard de francs, il a été chargé de reconstruire le siège administratif, menacé par un glissement de terrain. Après avoir consulté divers entrepreneurs, il a choisi un spécialiste du modulaire. La commande a été passée à la mi-octobre 1992, et le bâtiment (1600mètres carrés) a pu être livré le 4 janvier 1993, dix semaines plus tard, malgré une période de gel intense. "L'opération nous a coûté 6millions de francs, au lieu de 8 à 9millions en traditionnel", ajoute Norbert Ferreira. Comment réussir avec des délais aussi tendus? Le client d'une construction modulaire n'a pas en face de lui plusieurs corps de métier, mais un seul interlocuteur, le responsable commercial du constructeur. C'est avec lui qu'il discute des aménagements. Le client arrange le financement avec ses banquiers, demande un permis de construire, mais doit aussi préparer le terrain, la voirie, les réseaux divers et les soubassements en béton. Il peut pour cela faire appel à une entreprise de maçonnerie locale. Les travaux se déroulent pendant que les éléments modulaires sont en cours de fabrication. "Le permis de construire est plus vite obtenu pour ce type de construction que pour un bâtiment en dur", observe André Gabet, directeur de Triselec-Dunkerque, une SEM qui valorise les collectes sélectives de déchets urbains. Pour des délais de réalisation supérieurs à trois mois, il vaut la peine de mettre en concurrence le modulaire avec les bâtiments industrialisés, préfabriqués ou semi-traditionnels. Parfois, ces dernières solutions l'emportent pour un coût et dans des délais comparables. C'est ce qu'a vérifié le directeur technique d'un grand laboratoire de pharmacie. A deux ans d'intervalle, il a fait l'expérience des technologies modulaires et semi-industrialisées. Dans l'un et l'autre cas, il a obtenu qu'un bâtiment de 1800mètres carrés soit réalisé en quatre mois et demi. Dans sa deuxième consultation, il a fait confiance à un constructeur traditionnel qui intégrait dans son projet différentes techniques: fondations en béton, murs préfabriqués, toiture à structure métallique modulaire, etc.

Trouver un financement sur mesure

La construction modulaire offre une souplesse rare du fait qu'elle concerne des bâtiments mobiles et démontables, sans attache au sol. A ce titre, elle est répertoriée en matière comptable comme mobilier ou comme bien d'équipement, et non comme investissement. Elle fait l'objet, au choix, d'un contrat de location, d'une formule de crédit-bail avec option d'achat au terme d'une période de quelques années, ou d'un achat ferme. La location, avec un tarif à la journée, à la semaine ou au mois, voire à l'année, s'applique principalement aux usages de chantiers ou aux emplois circonstanciels (manifestations festives, colloques). Les interventions d'extrême urgence, comme à la gare de marée de Boulogne-sur-Mer, s'accompagnent automatiquement d'un contrat de location de courte durée, car les modules ne sont pas destinés à rester longtemps en place. Passé l'urgence, il est possible, comme l'a fait Christian Allard, de renégocier le contrat de location si les bâtiments doivent rester en place plus longtemps que prévu.

Un crédit-bail avec option d'achat

La location se pratique couramment dans les entreprises en attente de locaux en dur. "Cette formule s'avère plus souple que l'achat-investissement, avec des durées moyennes qui sont chez nos clients de l'ordre de huit mois", note Patrick Roquefort-Villeneuve, directeur du développement d'Algéco, le champion national de la construction modulaire. Pour la location de constructions modulaires standards (urgence ou chantiers), il est possible de faire appel à des loueurs spécialisés, qui sont souvent des filiales des grands constructeurs. Pour la location de longue durée, au-delà d'un an, il est préférable de s'adresser directement aux constructeurs et de négocier une fabrication spécifique, sur mesure. Si l'utilisation des locaux doit s'étaler sur plus de deux ans, il est intéressant d'envisager un crédit-bail avec option d'achat. Cette formule a la faveur des industriels lorsqu'ils ne veulent pas immobiliser de l'argent et sont assurés d'avoir durablement besoin de leurs locaux. Avec une activité en expansion centrée sur les satellites, Aérospatiale, à Cannes, réclame un nombre toujours croissant de mètres carrés. Jusqu'à ces dernières années, l'établissement y faisait face en louant des bungalows simples. Il y a deux ans, quand le nouveau responsable de la logistique et des projets industriels, Jean-Michel Reix, a pris ses fonctions, il a déploré le coût de la démarche: 1,2million de francs par an pour 900mètres carrés de locaux. Il s'est donc tourné vers l'acquisition d'un bâtiment modulaire pour remplacer les bungalows en location. "Notre entreprise ayant de gros besoins d'investissement en production, il n'est pas question d'immobiliser de l'argent dans la construction d'un bâtiment en dur. C'est pourquoi nous avons préféré le crédit-bail à l'achat... Et, au bout de neuf ans, nous serons propriétaires de notre bâtiment en ayant seulement utilisé des crédits de fonctionnement." Le bâtiment est aujourd'hui en place, avec son environnement paysager et ses équipements de sécurité industrielle. "Le résultat, c'est deux fois plus de mètres carrés et des prestations supérieures pour une dépense annuelle équivalente", conclut-il. L'achat ferme est préférable lorsque l'utilisateur ne veut pas s'engager dans un emprunt à long terme. "En 1990, en lançant une activité de formation, nous ne savions pas si elle durerait longtemps, explique André Gabet, directeur de Triselec (moins de cinquante salariés). Il n'était pas question de nous engager dans une location financière. Pour 200000 francs, nous avons préféré acheter un bâtiment modulaire de 40mètres carrés."

Prévoir le devenir des locaux

On n'adopte pas une construction modulaire sans avoir sérieusement réfléchi à son avenir. Les locaux sont-ils destinés à rester en place, à s'agrandir? Jean-Noèl Persyn, directeur administratif de la distillerie de genièvre du même nom (une dizaine de salariés à Houlle, Pas-de-Calais), a acheté pour 550000francs un bâtiment de 156mètres carrés afin d'y aménager un show-room et un laboratoire. Il a choisi le modulaire parce qu'il n'est pas sûr que la vogue du tourisme industriel perdure. Il est prudent de construire en modulaire chaque fois que l'on n'est pas certain de devoir rester sur le site. La compagnie d'aviation Spanair a installé son siège social en 1988 sur un terrain loué à l'aéroport de Palma de Majorque. Elle a adopté une solution modulaire. Grand bien lui en a pris, car, cinq ans plus tard, une modification de l'aéroport l'a obligée à reconstruire son siège quelques centaines de mètres plus loin. Le bâtiment a été démonté et remonté en deux mois et demi. Pour l'occasion, il a été doté de prestations améliorées (murs rideaux, isolation renforcée), et sa surface a été portée de 1500 à 2000mètres carrés.

Le marché de la location est très actif

Plus près de nous, STMI (Société des techniques en milieu ionisant, 700salariés en France) a choisi de construire son agence de Dijon en modulaire au motif que le terrain ne lui appartenait pas: elle voulait se réserver la possibilité de déménager en cas de nécessité. Le démontage, le déplacement et le remontage d'un bâtiment à structure métallique n'est pas négligeable. 25% environ du prix du neuf, y compris les éventuelles réfections et une remise en état. Jean Soliveres, directeur technique du laboratoire Schering, à Lys-lez-Lannoy (Nord) a retenu cette solution, comme bien d'autres usagers du modulaire. "En 1991, nous avons acquis en leasing vingt et un modules sur trois niveaux, explique-t-il. L'an dernier, ayant fait construire un bâtiment en dur, nous n'avons plus eu l'usage de ces locaux." Le laboratoire a mis en balance leur réutilisation sur un autre site de l'usine avec leur revente. "Notre fournisseur s'est montré disposé à racheter nos constructions mobiles à 45% de leur prix neuf, précise Jean Soliveres. Nous avons préféré les conserver pour pallier nos besoins futurs. Dans un premier temps, nous allons les réinstaller en un autre endroit de l'usine pour servir de bureaux aux services de production." Si, à l'inverse de Schering, un entrepreneur fait le choix de revendre ses locaux, il n'a pas à s'inquiéter de trouver un acquéreur. Le marché de l'occasion est très actif, et les constructeurs eux-mêmes confient qu'il est assez aisé de vendre par soi-même, par petites annonces ou par relations, sans avoir besoin de passer par un intermédiaire.

Comparer la qualité des prestations

Les fournisseurs de constructions modulaires mettent beaucoup d'énergie à se défaire de l'image de rusticité qui leur colle à la peau. "Nous n'en sommes pas restés à l'antique baraque de chantier. Les produits et les matériaux ont évolué, et nous savons aujourd'hui construire des bâtiments qui se distinguent assez peu de ceux construits en dur", assure Jean-Paul Molinié, P-DG d'Atemco, un petit constructeur de Mussidan (Dordogne). Ce n'est pas une raison pour acheter les yeux fermés. Par le fait qu'elles sont transférables, les constructions modulaires ne sont pas astreintes à une garantie décennale. Il est néanmoins vivement recommandé d'exiger celle-ci lorsqu'on achète une construction modulaire vouée à un usage de longue durée (plusieurs années). Certains fournisseurs proposent la garantie décennale en incluant l'hypothèse d'un ou deux transferts dans le délai de garantie de dix ans. Sage précaution! L'entretien d'une construction mobile n'est pas différent de celui d'un bâtiment en dur. Sa durée de vie dépasse généralement vingt ans. Reste qu'une construction de ce type rivalise péniblement en esthétique, en fonctionnalités et en confort avec des bâtiments en traditionnel ou en préfabriqué. Une partie des architectes boudent encore la construction modulaire et lui reprochent sa monotonie et son absence de personnalité. Les fabricants se montrent sensibles à ces critiques. Les plus grands collaborent régulièrement avec un architecte. Leurs clients ont également la faculté de faire appel à un homme de l'art... ou à leur propre inspiration. En concertation avec le responsable commercial de leur fournisseur, l'équipe groupée autour de Norbert Ferreira a donné au siège de Lescure Bougon la forme d'un triangle, avec un patio central, et l'a aussi agrémenté de murs rideaux et de brise-soleil. Chez Triselec, à Dunkerque, André Gabet a apprécié de pouvoir accorder ses locaux modulaires au bâtiment principal, avec des revêtements de même coloris et de même apparence. Pour ce qui est du confort, la structure métallique conserve, quoi que l'on fasse, certaines faiblesses: excessive chaleur en été, du fait d'une mauvaise isolation thermique, nécessité de beaucoup chauffer en hiver, résonance acoustique au niveau des planchers. Les usagers appréhendent surtout le manque d'isolations sonore et thermique. Ils conviennent en particulier de la nécessité d'une climatisation de qualité pour qui veut travailler dans des locaux modulaires. Le directeur d'un groupe pharmaceutique observe que la portance des planchers se révèle insuffisante pour certains éléments lourds comme les armoires d'informatique. Les fabricants sont conscients de ces faiblesses. Ils n'ont de cesse de faire valoir leurs efforts pour personnaliser et améliorer leurs bâtiments. Pour que modulaire ne rime pas avec sommaire. André LARANÉ



Qu'est-ce qu'un bâtiment modulaire?

Une construction modulaire est faite de composants entièrement fabriqués en usine, avec une structure métallique.

Démontable, elle se distingue:

Des bâtiments industrialisés, non démontables, qui abritent des bureaux, des dépôts ou des ateliers

Des bâtiments préfabriqués à structure en béton, surtout destinés au logement

Des cloisons de bureau et des blocs modulaires et accolables, pour l'équipement intérieur des ateliers.



Des prix selon les solutions

Location

Un bungalow standard de 15 mètres carrés, avec liaisons électriques et téléphoniques, mais sans équipements sanitaires, se loue en moyenne 700 à 1000francs par mois. Le marché de la location de chantier est aujourd'hui soumis à une concurrence d'autant plus rude que la conjoncture est mauvaise dans le secteur du B-TP.

Un local de bureaux complètement équipé se loue aux environs de 1300francs par an et par mètre carré.

Achat

Un local de bureaux de 300mètres carrés, avec le minimum de prestations requises (câblages, sanitaires, chauffage, etc.), coûte 2000 à 3000 francs par mètre carré.

Pour un local de 40mètres carrés, le prix peut s'élever à 5000francs par mètre carré.

Certains fournisseurs assurent construire à des prix inférieurs de 40% à ceux du traditionnel, à prestations comparables. Mais d'autres confessent des écarts moindres. Lorsqu'il s'agit de bâtiments à usage définitif, avec tout ce qu'il faut de confort et d'esthétique et en incluant l'aménagement du site, les prix s'alignent sur le traditionnel et atteignent 4000 à 5000francs par mètre carré.

Transfert

Le déménagement d'un bâtiment revient entre 500 et 600francs par mètre carré. La distance n'influe pas beaucoup sur les prix.



Une construction très rapide

Les fabricants proposent, à quelques variantes près, des structures porteuses en acier mécanosoudé, avec habillage des parois en panneaux sandwichs métalliques remplis de mousse en polyuréthanne. Ils font valoir la rapidité d'installation de leurs produits et se font fort de livrer un bâtiment en six semaines à partir de la passation de commande. Cela inclut la fabrication des éléments en usine, leur transport par camion et le montage sur le site, lequel demande un à quelques jours. Leur technique offre l'avantage d'être relativement insensible aux aléas climatiques. La technique modulaire se prête à des évolutions et à des aménagements au gré du client, qu'il veuille agrandir un bâtiment, le réduire ou... le déplacer. La structure porteuse permet de monter des bâtiments jusqu'à deux, voire quatre étages. Elle ne nécessite pas de fondations, mais seulement des plots en béton espacés de quelques mètres ou des longrines (rails périphériques en béton). Avec des murs rideaux dérobant les poteaux à la vue, un revêtement granuleux qui confère aux parois extérieures l'apparence d'un crépi, des boiseries extérieures en aluminium, des ouvertures personnalisées et des brise-soleil, les meilleures réalisations jouissent d'une esthétique honorable. Dans les bâtiments mis en place à titre définitif, il est aussi possible d'améliorer le confort en remplaçant les planchers à cadre métallique par une dalle en béton préfabriquée autoportante.



L'exemple de ferco

Depuis 1992, le groupe allemand Ferco, qui fabrique des ferrures pour le bâtiment à Sarrebourg, loue du modulaire. En 1994, il a pris le parti d'en acheter.

Location

La société Ferco loue 230mètres carrés de bâtiments administratifs à structure modulaire. Loyer: 55francs par mètre carré et par mois. Avantages: la dépense n'apparaît pas au bilan, la location convient dans l'attente de la construction de locaux en dur. Inconvénient: le montant élevé de la dépense.

Commentaire de Claude Krummenacker, responsable des travaux: "De 1986 à 1995, nos effectifs sont passés de 600 à 1200personnes, avec un pic à 1500 salariés en 1995. C'est pour faire face à notre développement saccadé que nous avons adopté la location."

Achat

En 1994, la société Ferco achète dans l'urgence 350mètres carrés pour desserrer des services. Prix: plus de 4000 francs par mètre carré, y compris l'aménagement du site. Avantages: bien patrimonial, possibilité de réutiliser le bâtiment sur un autre emplacement. Inconvénient: immobilisation financière.

Commentaire: "Pour notre deuxième acquisition, nous avons préféré l'achat à la location, parce que le bâtiment pourra être utilisé de façon définitive chez nous, quitte à être déplacé", explique le responsable des travaux.



Un marché en repli

Avec un volume d'affaires annuel qui se tient aux environs de 2 milliards de francs par an, la France est, en Europe, l'un des marchés les plus réceptifs à la construction modulaire. Le concept était jusqu'aux années70 limité aux locaux provisoires en usage sur les chantiers de B-TP, sans compter les abris techniques mobiles qui protègent des équipements de télécommunication ou d'informatique sophistiqués. Il s'appliquait aussi à la fabrication de bases-vie, exportées au Nigeria comme en Arabie Saoudite. Profitant de la très forte croissance de l'immobilier de bureaux dans les années 1986-1992, les fabricants ont renforcé notablement leur présence dans le tertiaire et l'entreprise. Le retournement brutal de la conjoncture s'est traduit par une chute du chiffre d'affaires national (20%!). Les constructeurs conservent néanmoins de solides positions dans le tertiaire, où ils observent quelques signes de reprise. L'habitat de chantier ne représente plus guère que 35% environ du marché de la construction modulaire.

USINE NOUVELLE N°2509

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