[Avis d’expert] Le domaine public, terre d'accueil des activités économiques

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[Avis d’expert] Le domaine public, terre d'accueil des activités économiques
Le bâtiment Régence du XVIIIè siècle a été acheté par Vuitton pour y installer un atelier de maroquinerie.

Au sein de l’offre foncière pour l’accueil d’activités économiques, le domaine public est encore largement méconnu et délaissé. A tort, puisque le cadre juridique applicable offre aujourd’hui des garanties destinées notamment à sécuriser les occupants privés.

Une ressource foncière sous-exploitée

Le domaine public constitue une ressource foncière qui, parce qu’elle est encore assez méconnue des opérateurs privés, reste sous-exploitée ; cela préjudicie aussi bien à ses propriétaires publics – qui sont ainsi privés de revenus potentiels –, qu’à ses occupants potentiels – qui sont réduits à chercher leurs sites d’implantation sur le seul marché foncier privé.

Or, le domaine public représente une part très importante du foncier (bâti ou non) disponible pour l’exercice d’activités économiques (commerciales, industrielles...) et est composé de dépendances très diverses (ports, aéroports, routes, gares, hôpitaux, musées...). Si certaines activités économiques sont, par leur nature même, liées au domaine public, il n’existe à l’inverse guère d’activités qui ne pourraient, par principe, jamais s’exercer sur le domaine public.

Par suite, si certains opérateurs privés n’ont pas encore pris le réflexe d’inclure le domaine public dans le champ de leurs recherches de foncier, c’est surtout parce que nombre d’entre eux ont l’impression (en grande partie erronée) que le régime de la domanialité publique est trop dérogatoire au droit commun – et dans un sens défavorable au preneur – pour leur permettre de réaliser des investissements et d’exploiter sereinement leurs activités de façon pérenne.

Une évolution du cadre juridique pour sécuriser l’occupant privé

Si cette perception a pu être exacte par le passé, il n’en est plus de même aujourd’hui, car les personnes publiques ont bien compris que leur patrimoine immobilier pouvait être valorisé et constituer une source de revenus intéressante : il s’en est suivi une évolution tant des mentalités des gestionnaires domaniaux, que du droit applicable, vers un renforcement des droits des occupants et la transparence des procédures. Les législations (déjà anciennes) permettant l’octroi de droits réels aux occupants domaniaux prévoient une longue durée des autorisations permettant l’amortissement des investissements, permettent le recours à des financements extérieurs et garantissent l’indemnisation intégrale des préjudices subis en cas de résiliation anticipée de leur autorisation. Mais même lorsque l’occupant ne bénéficie pas de tels droits réels, il dispose aujourd’hui d’un encadrement juridique bien plus sécurisant qu’avant, notamment à la faveur d’une évolution de la jurisprudence qui a progressivement renforcé les droits des occupants. Par ailleurs, la dernière évolution législative, issue d’une ordonnance du 19 avril 2017 réformant le droit de la propriété des personnes publiques, impose aux gestionnaires domaniaux de soumettre l’octroi de la plupart des autorisations d’occupation du domaine public à une procédure préalable de publicité et de mise en concurrence. Si cette évolution a pu être perçue comme une contrainte nouvelle (notamment par les gestionnaires domaniaux et les occupants déjà en place craignant la concurrence), elle apporte plus de transparence dans la gestion du domaine et permet également à tous les opérateurs économiques de connaître l’offre disponible et les conditions auxquelles le domaine public est mis à disposition. Un peu plus de deux ans après cette réforme, on ne peut que constater que les gestionnaires domaniaux l’ont parfaitement intégrée et une recherche rapide sur internet permet de constater l’existence d’une offre foncière qui, jusqu’alors, était relativement confidentielle.

Ainsi, les opérateurs économiques qui n’y sont pas contraints par la nature de leurs activités ont tout intérêt à intégrer, dans leur recherche de foncier disponible, les biens des personnes publiques, et peuvent le faire sans crainte, pour autant qu’ils prennent la peine de comprendre les particularités de ce régime juridique.


Philippe Hansen, associé du cabinet UGGC Avocats

Les avis d'expert sont publiés sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engagent en rien la rédaction de L'Usine Nouvelle.

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