[Avis d'expert] L’usine du futur sera réversible

Dans l’équation posée par notre monde économique, peut-on encore concevoir l’immobilier industriel comme un socle statique et immuable ? Une tribune de Elie Smadja, dirigeant de Nextensia, concepteur et producteur de systèmes démontables.

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[Avis d'expert] L’usine du futur sera réversible
Elie Smadja, dirigeant de Nextensia, concepteur et producteur de systèmes démontables.

L’industrie, qui doit sans cesse s’adapter, et quasiment dans l’instant, se heurte de plein fouet à un obstacle de taille : les murs de ses propres usines, figés dans le temps et dans l’espace. Une approche désormais caduque, aux antipodes de la nécessaire agilité opérationnelle et financière.

L’immobilier industriel, vecteur d’inertie

Partout dans le monde, l’industrie est marquée par de profondes mutations, de plus en plus intenses, soudaines et nombreuses. Les time-to-market, toujours plus courts, les évolutions de l’outil et des flux de production, les restructurations liées aux volumes et aux nouveaux produits, sont devenus des facteurs-clés de succès, mais surtout une condition de survie pour les industriels.

Des enjeux en contraste saisissant avec le bâtiment industriel qui, lui, demeure ancré dans sa logique immobilière de long terme : invariable, irréversible, et surtout indissociable du sol sur lequel il est construit. Des logiques d’implantation et d’usage généralisées dans le contexte de la première révolution industrielle... Pour une industrie en mouvement dans un monde incertain, il y a un problème dans l’équation, à la limite même du non-sens. En réalité, l’agilité industrielle est inlassablement bridée par l’inertie et la faible évolutivité du bâti.

Et si, enfin, c’était l’immobilier industriel qui s’adaptait à l’activité et ses variations, et non l’inverse ?

L’usine réversible : un défi technique aujourd’hui réalisable

En premier lieu, que signifie "réversibilité" quand on parle de bâtiments ? Il ne s’agit pas seulement d’une faculté de changer de destination, ou de disposition de l’espace intérieur, ce que l’on pourrait appeler plus justement la construction "mutable", mais véritablement la capacité d’être utilisé sur un foncier pour un temps donné, de se moduler, puis in fine de "disparaître" pour restituer ce foncier à l’état d’origine, à nouveau exploitable en totalité selon de nouvelles stratégies. Le tout avec une modulation correspondante des coûts.

C’est donc le principe même de l’immeuble qu’il faut bousculer.

Quasi aucune activité industrielle n’est plus immobile. Il doit en être de même des bâtiments, qui doivent être pensés, conçus et produits dans une logique mobilière.

Pour cela, il faut faire appel à une démarche de standardisation et de pré-construction des composants, qui rend possible une forme de "prêt-à-poser" dans un univers coutumier des longs travaux. Des mouvements de fond sont déjà à l’œuvre qui rendent les produits de construction modulaires et industrialisés. C’est déterminant, mais cela ne suffit pas.

Ce qui rend véritablement possible l’usine réversible, pour ses unités de production, ses entrepôts de stockage, ses ateliers de maintenance ou encore même ses ouvrages de stationnement, ce sont les innovations en matière de systèmes démontables et réutilisables par conception, qui intègrent désormais les normes et réglementations d’exploitation des industriels, et de nouvelles techniques de liaisonnement au sol des bâtiments industriels, qui disruptent le sacro-saint ancrage irréversible d’un ouvrage sur un foncier.

Les innovations de la filière acier de construction participent aussi de ces nouveaux potentiels. Déjà matériau de référence pour les exigences du bâti industriel, l’acier se réinvente avec de nouvelles nuances et techniques d’assemblage et lorgne la fabrication additive. Il est particulièrement approprié pour une réutilisation en l’état.

Son réemploi en construction est d’ailleurs un des quatre piliers du Contrat d’objectifs et performance (Cop) signé en février 2020 par la filière et la secrétaire d’Etat à l’Economie et aux Finances Agnès Pannier-Runacher. Un mouvement qui s’inscrit dans la continuité de la mission sur la filière sidérurgique conduite par la Vice-présidente du Sénat Valérie Létard.

La production en série d’éléments standardisés démontables, et multi-compatibles, qui ne sont pas sans rappeler les principes du célèbre jeu de bricolage, facilite également toute la chaîne amont et aval de l’acte de construire. Disponibilité immédiate, qualité normée, chaîne logistique lean, sont autant de bouleversements positifs qui réalignent le bâtiment avec l’enjeu industriel de rapidité et d’ajustement permanent.

Faire de l’immobilier industriel une nouvelle variable d’ajustement

Cette nouvelle façon de construire, qui offre aux industriels vitesse d’exécution et de réaction, liberté d’adaptation et possibilité de "faire marche arrière", a aussi le mérite de modifier radicalement l’approche financière globale de ses installations immobilières.

Réversibilité et réutilisation procurent un double avantage : le parc immobilier, en partie ou en totalité, est accessible en location sur son propre site, in fine selon le modèle de l’usage. Et quand bien même est-il auto-financé dans un schéma d’acquisition, les infrastructures n’en restent pas moins amovibles, déplaçables et reconfigurables.

Mieux, les Eurocodes, désormais seules normes en vigueur pour la construction de bâtiments, consacrent le recours à l’acier, harmonisent les règles de stabilité des ouvrages et offrent donc un débouché d’utilisation uniforme de ces systèmes sur n’importe quel site en Europe.

Quel industriel n’a jamais entrepris de rendre ses charges fixes variables ? Et ajustables sur-le-champ ? Souvent dans le trio de tête des postes du compte de résultat ou du bilan, l’immobilier industriel est probablement l’un des derniers gisements de variabilisation financière d’une telle ampleur.

À innovation, nouveau champ des possibles : en cas de ralentissement d’activité, ou de perturbation plus profonde, vaut-il mieux préserver ses savoir-faire et ses talents, pour mieux rebondir plus tard, ou garder des entrepôts vides ? En cas de besoin de trésorerie, ne serait-il pas opportun de reconfigurer son usine pour récupérer du foncier nu et le vendre ? Les exemples de nouveaux modèles de décision engendrés par la construction réversible sont encore nombreux.

Enfin, cette approche de la construction par la réversibilité, au sens de la capacité de retrait pur et simple de l’installation bâtie, est à l’évidence un choix opérationnel et économique, mais qui se double de bienfaits uniques en matière d’urbanisme et d’empreinte environnementale. Ne caractérise-t-on pas le développement durable, entre autres attributs, comme celui qui subvient aux besoins présents tout en conservant la possibilité d’un retour à l’état d’origine ? N’est-ce pas encore plus prégnant en matière d’immobilier industriel ?

Plus que jamais, l’accélération de notre monde impose de nouvelles façons de faire, et s’il fait sens que l’usine du futur soit réversible, c’est bien dès aujourd’hui qu’il faut la construire comme telle.

Par Elie Smadja, dirigeant de Nextensia, spécialiste français des infrastructures industrielles réversibles


Les avis d'experts sont publiés sous l'entière responsabilité de leurs auteurs et n'engagent en rien la rédaction de L'Usine Nouvelle.

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