Les logisticiens sur le pied de guerre

Le secteur a souffert ces derniers mois. Mais les opérateurs - et, dans une moindre mesure, les investisseurs - n'ont pas abandonné un territoire placé au beau milieu de l'axe Lille-Marseille.

Les logisticiens de la région Centre ne désarment pas. Malgré la crise, ils n'abandonnent pas un territoire qu'ils ont labouré depuis 1990. En témoigne le projet qui a été engagé par Movianto. Le spécialiste de la distribution de médicaments (groupe Celesio) exploite depuis cet été un site de 20 000 m² à Saint-Cyr-en-Val (Loiret) sur le parc d'activités Orléans-Sologne. Pour le compte d'un laboratoire pharmaceutique dont l'identité n'a pas été dévoilée, le logisticien a repris des bâtiments auparavant exploités par Wincanton. Ce britannique spécialisé dans la « supply chain » a choisi de regrouper ses activités à Ormes, au nord d'Orléans. Le site de Saint-Cyr-en-Val va être progressivement doté d'une capacité de 20 000 palettes, aussi importante que celle du site de Movianto à Gonesse (Val-d'Oise). Il emploiera une cinquantaine de salariés.

Le maillage autoroutier (A 10, A 85, A 71, renforcé récemment par l'ouverture de l'A 19 reliant Artenay dans le Loiret à Sens dans l'Yonne), l'importance et le coût du foncier disponible ainsi que le soutien des collectivités locales ont contribué à doper l'implantation de plates-formes de stockage et de préparation de commandes. Le Loiret, véritable star de la discipline, a réussi à se doter de pôles d'activités logistiques majeurs (Pôle 45 et ses 6 500 salariés, Synergie Val de Loire à Meung-sur-Loire, Artenay et Boigny-sur-Bionne) pour un total dépassant les 2 millions de mètres carrés exploités.

Entrepôts sans exploitant

Mais d'autres territoires ont flairé la bonne affaire. C'est le cas du Loir-et-Cher voisin où le parc d'activités des Portes de Chambord, à Mer, n'entend pas faire dans la figuration. Ainsi, il y a un an, l'enseigne But, qui y exploitait une plate-forme de 24 000 m², annonçait son déménagement dans un entrepôt à construire. Le nouveau site - embranché fer - s'étend sur 62 500 m² et a représenté environ 30 millions d'euros d'investissement.

En avril dernier, le leader britannique de la distribution de fournitures de bureau Spicers annonçait son intention de doubler la surface de sa plate-forme logistique (45 000 m²) de Montierchaume près de Châteauroux (Indre). Et si l'on en croit les responsables politiques castelroussins, le groupe d'ameublement chinois Jimei serait décidé à s'installer à Châteauroux, dans une méga plate-forme de distribution.

Pour autant, l'activité logistique a subi dès 2008 une sévère correction. « En 2009, le marché a reculé de 34 % sur le plan national », indique Caroline Ceccaldi, la directrice d'Afilog, l'association qui fédère la plupart des opérateurs du secteur. Et la région Centre a aussi plié. « La crise a eu un impact sur les volumes traités, baisse de la consommation oblige, mais elle a aussi dissuadé les investisseurs de s'engager dans des opérations immobilières qui ne présentaient pas d'emblée des critères de rentabilité et de sécurité », souligne Jean-Marie Guillet, le directeur de la logistique France chez Jones Lang LaSalle. Selon lui, cette crise conjoncturelle a été renforcée par un phénomène plus structurel : « Beaucoup de baux locatifs signés en 2002 sont arrivés à échéance en 2008 ou 2009. De nombreux entrepôts se sont retrouvés sans exploitant. ».

Du coup, le taux de vacance « s'est accru de 33 % en 2009 », ajoute Caroline Ceccaldi. Et les valeurs locatives dites de présentation - c'est-à-dire avant négociation - ont trinqué. « En région parisienne, le prix HT au mètre carré, hors charges, se situe entre 48 et 53 euros. En région Centre et dans le Val-de-Loire, on est plutôt autour de 45 à 46 euros le mètre carré », explique Jean-Marie Guillet.

Comme souvent, en cas de crise, les programmes les moins convaincants ont été impitoyablement sanctionnés par le marché. « En fonction des sites et des régions, la suroffre de surface d'entrepôts que nous constatons va mettre entre douze et vingt-quatre mois à se résorber », estime Jean-Marie Guillet. En Touraine, les collectivités l'ont appris à leurs dépens et doivent désormais gérer l'échec - provisoire ? - de la plate-forme Isoparc située au sud de l'agglomération tourangelle.

Retour rassurant aux fondamentaux

Ces crispations ont eu un impact sur les pratiques immobilières des opérateurs. « Les projets en blanc [ndlr : dont la construction a été lancée sans vente ou location fermes] ont quasiment disparu et les opérations « grises » se comptent aujourd'hui sur les doigts d'une main », explique Bruno Rousselet, le directeur de l'Agence de développement économique du Loiret (Adel). Deux projets « en gris », pour lesquels l'ensemble des démarches administratives préalables ont été réalisées, sont toutefois engagés sur l'agglomération orléanaise : le premier à Saran par le transporteur Deret, le second à Saint-Cyr-en-Val par l'investisseur Goodman.

La région Centre est-elle en mesure de préserver ses positions ? « En temps de crise, les opérateurs et les investisseurs retournent à leurs fondamentaux. Et dans les fondamentaux géographiques de la logistique française, on trouve la prédilection des acteurs de la filière pour la grande dorsale, c'est-à-dire l'axe Lille-Paris-Lyon-Marseille. Un axe qui intègre la région Centre », rassure Jean-Marie Guillet. Les analystes de BNP Paribas Real Estate jugent, pour leur part, dans une étude récente, que l'installation de Movianto « validait le positionnement stratégique de l'agglomération orléanaise en tant que pôle logistique national ».

Par ailleurs, l'offre régionale va s'étoffer dans les mois à venir grâce aux 60 000 m² prévus sur les Portes de Chambord, le long du tracé de l'A 10 entre Orléans et Blois, ou à Artenay-Poupry, zone d'activités à cheval sur le Loiret et l'Eure-et-Loir, qui profitera sans nul doute de la récente ouverture de l'A 19. « Mais les caractères des futurs entrepôts seront désormais définis en fonction des besoins des utilisateurs. Le spécifique est de retour », prévient Jean-Marie Guillet. Plates-formes à atmosphère dirigée, prise en compte des normes environnementales (HQE) les plus draconiennes, entrepôts urbains susceptibles d'accueillir des véhicules électriques : la logistique doit se réinventer, en région Centre comme ailleurs.