Dégager de la trésorerie avec ses murs

Les industriels français sont de plus en plus nombreux à vendre leur usine ou leurs bureaux pour en devenir locataire. Des mécanismes financiers permettent de générer du cash avec son immobilier, sans en perdre la jouissance.

Les entreprises sont parfois assises sur un trésor sans le savoir ! Les actifs immobiliers représentent en effet des réserves d'argent que les industriels sont de plus en plus nombreux à mobiliser pour se financer. C'est le cas de Winncare, une PME française spécialisée dans la production de matériel médical pour les personnes âgées réalisant 40 millions d'euros de chiffre d'affaires. En 2010, confrontée au remboursement de sa dette contractée dans le cadre d'un LBO (Leveraged buy-out) réalisé avec la société de capital investissement britannique Milestone Capital, l'entreprise doit rapidement trouver du cash. Elle décide alors de céder l'une de ses usines dans le cadre d'un contrat de cession-bail. « Cela nous permettait de bénéficier d'un financement que les banques n'arrivaient pas à dégager », se souvient Olivier Antomarchi, le directeur de Milestone Capital et administrateur de Winncare. Le site de Nîmes (Gard) de 6 500 mètres carrés, qui produit notamment des matelas contre les escarres, a été vendu en juin 2010 à un investisseur privé avec qui l'entreprise a aussitôt signé un contrat de bail. Une opération qui a permis de générer 2,6 millions d'euros, avec lesquels l'entreprise a pu réduire sa dette (passée de 12 millions en 2006 à 4,5 millions après l'opération), mais aussi de financer la construction d'un entrepôt contigu à l'usine nîmoise.

Winncare n'est pas la seule à être ainsi devenue locataire. Les grands groupes ont aussi recours à l'externalisation pour assurer leur développement. France Télécom a ainsi dégagé 3 milliards d'euros en plusieurs opérations en 2001, ou Thales (400 millions), Suez (353 millions). Ces grandes entreprises se sont d'ailleurs dotées depuis quelques années d'un directeur immobilier. « Cela devient un des principaux vecteurs financier de l'entreprise, assure Bertrand Donnève, le directeur immobilier de Sonepar, spécialisé dans la distribution de matériel électrique. Dans certains cas, il peut être source de revenus complémentaires et permet de dégager du cash si besoin. » Les opérations d'externalisation de l'immobilier ont représenté un volume de 2,8 milliards d'euros en 2010, selon l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise en Île-de-France. « L'immobilier représente la deuxième charge au bilan des entreprises », explique Guillaume Delattre, le directeur client solutions de BNP Paribas Real Estate, chargé d'aider les grands groupes à gérer leur patrimoine. « En période de réduction des coûts, poursuit-il, c'est donc un levier très intéressant à actionner. »

AVEC UN PROFIL FINANCIER SAIN

Plusieurs méthodes existent pour générer de la trésorerie à partir de son immobilier, comme la cession-bail (vente et signature d'un crédit-bail auprès d'une banque, avec option de rachat après une durée déterminée), le sale and lease-back (vente et signature d'un bail avec un investisseur privé) ou la mise en place de véhicules financiers cotés en Bourse ou non, comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC). Le contrat peut être établi avec un établissement financier, la plupart des banques disposant d'une filiale dédiée, ou auprès d'investisseurs privés spécialisés dans l'immobilier d'entreprise. « Je suis persuadé que cela va devenir une porte de sortie pour les PME alors que le crédit bancaire risque de devenir plus difficile d'accès », estime ainsi Pascal Beuvelet, le PDG de In et Fi, un réseau de courtier en crédit bancaire qui lance cette année une solution de sale and lease-back.

À condition toutefois de présenter un profil financer sain. « Les partenaires bancaires peuvent intervenir pour financer le développement de l'entreprise, mais ils seront plus frileux pour celles qui sont en difficulté », note Christian Juhle, un consultant spécialisé en financement immobilier pour les entreprises. Les sociétés foncières privées peuvent avoir une approche différente. « Elles peuvent comprendre les à-coups d'une entreprise et mieux saisir la pertinence d'un business plan, remarque Thierry Capdevielle, conseiller spécialisé en sale and lease-back intervenu dans l'opération de Winncare. L'investisseur est un ancien industriel, il avait donc une totale confiance dans la pérennité économique du groupe, d'autant que Winncare est positionné sur un secteur d'activité en fort développement. »

Outre l'apport de trésorerie, l'externalisation de l'immobilier peut se révéler intéressante pour les comptes de l'entreprise. « L'immeuble sort du bilan et les loyers entrent dans le compte d'exploitation », remarque Karl Delattre, le directeur général délégué de BNP Paribas Real Estate Investment Management, qui gère 12 milliards d'euros d'actifs immobiliers d'entreprise. En devenant locataire, la société présente donc un bilan allégé et fait meilleure figure face à ses créanciers. D'autant plus qu'une disposition fiscale valable jusqu'à la fin 2012 permet, dans le cadre d'un contrat de crédit-bail, d'étaler l'impôt dû sur la plus-value réalisée sur la vente du bien sur la durée du crédit, dans la limite de quinze ans. « Cela permet d'obtenir la trésorerie tout de suite sans l'amputer de l'impôt », résume Christian Juhle.

Un point noir demeure : le coût de ces opérations. Le loyer annuel payé au nouveau propriétaire des murs varie de 9 % à 12 % du montant de la vente, en fonction du risque pris par l'investisseur ou de la durée du bail. « Plus le bail est long, plus vous consolidez la position de l'investisseur, et plus vous pouvez négocier », conclut Bertrand Donnève.